评司论企|新城控股:半年千亿的新八强

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发布时间:2018-07-07 12:11

评司论企|新城控股:半年千亿的新八强

2018-07-07 10:00来源:克而瑞地产研究运营/战略

原标题:评司论企|新城控股:半年千亿的新八强

连续两年业绩增幅近100%的成长奥秘

文/沈晓玲、杨燕

7月6日晚,新城控股发布6月份及第二季度经营简报,报告显示,6月份公司实现合同销售金额280.97亿元,销售面积235.70万平方米。1-6月累计合同销售金额约953.11亿元,同比增长94.17%,累计销售面积约774.56万平方米,同比增长118.25%。据6月底发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示,新城控股上半年的销售业绩已位列行业第8,这也是新城从4月首次进驻10强后,6月再次将名次提升至第8位,表现亮眼。且按照我们监测的情况来看,截至目前,新城今年的销售额已经突破1000亿。

01

半年销售金额及面积双双创历史新高

根据7月6日晚新城控股发布的6月份及第二季度经营简报显示,1-6月累计合同销售金额约953.11亿元,累计销售面积约774.56万平方米,双双创历史最佳上半年销量。其中销售金额为去年同期的近两倍,月平均销售金额达到近160亿元。

作为一家厚积薄发的房企,新城用了1年时间从600亿房企上升为1000亿元房企。在此前,从2010年的100亿到2015年的300亿,新城用了5年时间,从300亿到2016年的600亿,再到2017年1000亿,时间跨度均只有1年,可以看出新城在近两年销售上强大发力。

在近8年的成长过程中,新城的行业排名也一直稳步在前13-20之间。从2010年19名、2015年21名、2016年的15名、2017年的13名,再到2018年跨入前十名的销售目标,这一目标的底气,除了来自稳步的销售外,充裕的土地储备、“商业+住宅”的双轮驱动、以及较高的周转效率均助推了这一目标的完成。

02

充足的土地储备、前瞻布局长三角奠定增长

充足的土地储备和前瞻性区域布局,夯实了持续成长之路。在新城历年业绩报告中,长三角区域可谓立下汗马功劳,以2017年合同销售分布为例,2017长三角区域以1003亿,79%的贡献率遥遥领先。实现2017年千亿销售目标的背后,是新城深耕“长三角”的战略布局。

新城从长三角起家,在这片区域耕耘多年,2016年,初步完成了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。2017年、2018年长三角区域的新增建面仍是土地扩充的主力。从近几年市场表现来看,长三角作为中国最强城市群之一,人口聚集能力强,随着三四线城市去库存,落户等人才政策的利好,市场需求相对较热,未来仍会是布局以长三角为中心的各大房企的销售主力。

新城除了在区域布局上占据利好,其土储备量也比2017年销售排名9-12位的其他房企更多。根据《2017年末中国房企总土储货值排行榜TOP100》,截止2017年末,新城控股总土地储备货值为7245亿元,排名第11位,总储备面积为6005万平方米,排名第8位。较多的土地存货也给新城未来的销售发力奠定了良好的基础,在土地量充足的情况下,整体土地的布局也相对不错,除了在区域上以长三角为重点外,在调控政策相对宽松的三四线城市,新城的土储扩充量也在进一步加强。

03

“住宅+商业”双轮驱动,共筑千亿时代

作为行业内少有的将商业及住宅置于同等战略地位的房企,新城销售业绩的快速提升离不开“住宅+商业”的双轮驱动模式。这种模式运用商业带动社区、片区发展,同时让住宅人口反哺商业,实现销售物业和自持物业价值双赢。

在南昌、西安等城市进入上,新城采取了商业综合体先行,住宅其后的策略。先获取商住地块打造吾悦广场,在积累了品牌知名度及市场热度后,再获取住宅地块。如2017年进入西安市场,3月新城首摘一块商住用地,在吾悦广场商业项目积累了当地的品牌影响力后,同年7月接连拓展了西安沣西新城和临潼区两幅优质居住地块,打造高端住宅项目,前期“吾悦”品牌的商业扩张无形中给住宅拿地、宣传等方面提供了很好的助力。

目前新城吾悦广场的品牌效应已经打开局面,尤其是在一些二三线城市,政府相对欢迎大型商业综合体的进入,这也为新城商住用地的获取提供了利好。在2017年千亿销售额构成中,新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7:3。截至2017年底,新城在国内拥有68个吾悦广场,除了已竣工有租金贡献的23个吾悦广场外,西安、徐州等城市仍有多个项目在建设中,预计到2018年底,吾悦广场开业数量将达到41个。随着2018年更多吾悦广场项目完工,预计吾悦广场在企业整体的销售贡献度会有进一步提升。

04

运营能力强,存货周转率维持在0.5左右

高周转是企业做大规模的重要策略,新城也不例外。在运营策略上,新城坚持高周转,快销售。在过去的六年(2012-2017),新城的存货周转率一直维持在0.5以上,高于行业平均水平。以2016年-2017年为例,CRIC监测的170家房企的存货周转率,整体平均水平分别是0.39、0.35,新城控股则实现了0.51、0.61。

存货周转率优于行业平均水平,一方面得益于销售与存货供应策略相匹配,另一方面也是企业在拿地成本和建安成本等的有效控制。新城控股操盘的住宅项目一般从拿地到开盘平均周期为6个月,一年内会实现现金流回正。商业项目从拿地到开业平均不超过24个月。

更值得一提的是,新城的高周转率是在存货总量快速上涨的背景下实现的,更体现了企业的运营能力。对比2017年实现千亿的17家房企来看,新城17年的存货同比增长速度位列第二,2016年存货总量达到395亿元,2017年则快速上升到764亿元,同比增长93%。

总结作为2017年千亿俱乐部的新贵,新城提出了2018年1800亿元的销售目标,上半年已完成54%,成绩斐然,预计下半年新城会进一步加大推货量来保证销售目标的完成,在区域聚焦、快速周转、住宅+商业双轮驱动的策略下加速奔跑。

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